Una famiglia mi ha contattato la settimana scorsa. Cercavano un trilocale con un budget di 450.000 euro. Avevano scartato Lambrate credendola fuori portata, basandosi sugli annunci online. Analizzando i dati delle transazioni reali, abbiamo scoperto che i prezzi effettivi in quella zona giravano intorno ai 4.200-4.500 €/m² — non i 5.500 € che vedevano sugli annunci. Questo tipo di confusione è diffusissimo a Milano, dove la forbice tra prezzo richiesto e prezzo finale può superare il 15%. RealAdvisor registra un prezzo medio di 5.167 €/m² a febbraio 2026, ma questa cifra nasconde differenze enormi tra quartieri.
Informazione importante
Questo contenuto è fornito a titolo informativo e non costituisce consulenza immobiliare o finanziaria. Consultate un professionista qualificato per decisioni di acquisto o vendita.
I numeri chiave del mercato milanese 2026
- Prezzo medio: 5.167 €/m² (febbraio 2026)
- Forbice reale: da 3.100 €/m² in periferia a oltre 11.000 €/m² in centro
- Tendenza: +2,4% negli ultimi 12 mesi
- Impatto metro M4: +15-20% nelle zone servite
Prezzi immobiliari a Milano nel 2026: il quadro attuale
Quando parlo con chi cerca casa a Milano, la prima domanda è sempre la stessa: quanto costa davvero? La risposta onesta è: dipende da quale Milano state guardando. La città che conosco dopo anni di analisi del mercato locale non è una, sono almeno tre. C’è la Milano del centro storico dove un bilocale costa quanto un appartamento intero in provincia. C’è la Milano del semi-centro, ancora accessibile per chi ha un buon stipendio. E c’è la periferia, dove si trovano ancora occasioni — se sapete dove cercare.
5.167€/m²
Prezzo medio immobili Milano febbraio 2026
Secondo i dati Sky TG24 aggiornati a giugno 2025, il prezzo medio al metro quadro era di 5.104 euro, in crescita del +2,4% rispetto allo stesso mese del 2024. Questo significa che il mercato continua a salire, anche se a ritmi più moderati rispetto al boom post-pandemia.
Ma attenzione a un dettaglio che molti ignorano: la differenza tra media e mediana. I dati RealAdvisor mostrano una mediana di 5.180 €/m² per gli appartamenti e 4.788 €/m² per le case. Perché è importante? Perché la media viene distorta dalle transazioni di lusso nel Quadrilatero. La mediana vi dice cosa paga realmente la maggior parte degli acquirenti. Se cercate un appartamento “normale” in una zona “normale”, partite dalla mediana — è più vicina alla vostra realtà.
L’errore più frequente che osservo nelle famiglie che accompagno? Confondere il prezzo medio di zona con il valore del proprio immobile. Su centinaia di valutazioni nell’area milanese, ho visto differenze del 15-20% tra aspettative e prezzo effettivo di vendita. Dipende da fattori che i dati aggregati non catturano: piano, esposizione, presenza dell’ascensore, stato degli impianti.
Quanto costa comprare casa quartiere per quartiere
Passiamo ai numeri concreti. Ho selezionato le zone più rappresentative — non tutte le 88, sarebbe inutile — concentrandomi su quelle dove si muove davvero il mercato nel 2026.
Centro storico e zone di lusso: Brera, Quadrilatero, Magenta
Il centro è un mondo a parte. Stiamo parlando di cifre che superano i 10.000 €/m² come standard. Corso Garibaldi? Secondo i dati RealAdvisor, la mediana è di 10.559 €/m². La zona Garibaldi-Moscova-Porta Nuova si attesta intorno ai 9.900 €/m² secondo le ultime rilevazioni. Il centro storico vero e proprio sfiora gli 11.000 euro.
Soyons clairs: queste zone non sono per tutti. Chi compra qui cerca il prestigio dell’indirizzo, la vicinanza ai ristoranti stellati, la possibilità di andare a piedi ovunque. Se il vostro budget è sotto il milione di euro, guardate altrove — e non c’è niente di male.
Attenzione: Alcune vie del centro storico sono sopravvalutate rispetto ai servizi offerti. Ho visto immobili in vendita a 12.000 €/m² in strade rumorose, senza parcheggio, con condomini problematici. Il nome del quartiere non garantisce la qualità della vita.
Semi-centro: Isola, Porta Romana, Città Studi
Qui il discorso cambia. La fascia 5.000-7.500 €/m² offre ancora un buon equilibrio tra posizione e accessibilità. Il rapporto semestrale Tecnocasa 2025 indica prezzi intorno ai 7.000 €/m² per Porta Volta — zona in forte trasformazione.
Isola resta una delle aree più dinamiche. Dieci anni fa era considerata periferia operaia, oggi è uno dei quartieri più ambiti dai giovani professionisti. I prezzi riflettono questa trasformazione. Città Studi invece mantiene un profilo più stabile, grazie alla presenza universitaria che garantisce una domanda costante.
Zone emergenti e periferia: Lambrate, Bovisa, Affori
Ecco dove consiglio di guardare a chi ha un budget tra 300.000 e 450.000 euro. La periferia sud-ovest — Bisceglie, Baggio, Olmi — offre prezzi intorno ai 3.100 €/m². Zone come Maciachini girano sui 4.000 €/m² secondo Tecnocasa.
Ma il vero game-changer è la metro M4. L’impatto della linea M4 sui prezzi è stato significativo: le abitazioni nelle aree servite sono aumentate del 15-20% rispetto all’anno precedente. Zone come Giambellino e Lorenteggio, prima considerate marginali, stanno vivendo una seconda giovinezza.
| Quartiere | Prezzo mediano €/m² | Tendenza 12 mesi | Metro |
|---|---|---|---|
| Centro storico | 10.500-11.000 | +2% | M1, M3 |
| Garibaldi-Porta Nuova | 9.500-10.000 | +3% | M2, M5 |
| Porta Volta | 7.000 | +4% | M5 |
| Isola | 5.500-6.500 | +2,5% | M5 |
| Città Studi | 4.800-5.200 | +1,5% | M2 |
| Lambrate | 4.200-4.500 | +3% | M2 |
| Maciachini | 4.000 | +2% | M3 |
| Bisceglie-Baggio | 3.100 | +1% | M1 |
Prezzo richiesto vs prezzo reale: quanto si può trattare?
Nella mia esperienza sul mercato milanese, la differenza tra prezzo dell’annuncio e prezzo finale di vendita varia dal 5% al 12% a seconda della zona. In periferia si tratta di più (8-12%), in centro meno (3-6%). Non accettate mai il primo prezzo senza negoziare — ma preparatevi con dati concreti sulle transazioni recenti della via.
RealAdvisor: come stimare il valore del vostro immobile a Milano
Conoscere i prezzi medi per quartiere è utile, ma non sufficiente per valutare un immobile specifico. Il problema che sento ripetere più spesso è questo: “Ho visto che nella mia zona si vende a 5.000 €/m², ma il mio appartamento vale davvero quella cifra?” La risposta richiede un’analisi più granulare. RealAdvisor affronta esattamente questa esigenza con uno strumento di valutazione basato sui dati reali delle transazioni.
Come funziona concretamente? L’algoritmo di RealAdvisor analizza le transazioni recenti nella vostra via specifica — non solo nel quartiere — e le incrocia con i dati catastali dell’immobile. Il risultato arriva in circa 3 minuti e include il prezzo mediano della via, non quello generico della zona. La differenza è sostanziale: tra una via e l’altra dello stesso quartiere, i prezzi possono variare del 20%.
Il vantaggio pratico per chi sta valutando di vendere: fissare un prezzo realistico fin dall’inizio, evitando l’errore di partire troppo alti e restare sul mercato per mesi. Per chi compra, RealAdvisor permette di verificare se un annuncio è in linea con il mercato reale o se il venditore sta sparando alto. Per ottenere una valutazione del valore attuale del vostro immobile, bastano pochi minuti e i dati base della proprietà.
Domande frequenti sui prezzi immobiliari a Milano
Qual è il quartiere più economico di Milano per comprare casa?
Le zone più accessibili sono la periferia sud-ovest (Bisceglie, Baggio, Olmi) con prezzi intorno ai 3.100 €/m², e alcune aree del nord come Affori e Comasina. Attenzione però: “economico” non significa sempre “conveniente”. Valutate i collegamenti, i servizi di zona e il potenziale di rivalutazione.
I prezzi a Milano continueranno a salire nel 2026?
I dati indicano una crescita moderata (+1,4% nel primo semestre 2025 secondo Tecnocasa). Il mercato sembra stabilizzarsi dopo il boom 2021-2023. Zone come Porta Volta e Bovisa potrebbero crescere di più grazie ai progetti di rigenerazione urbana. Le zone già consolidate del centro mostrano incrementi più contenuti.
Quanto influisce la metro sul prezzo di un immobile?
Molto. L’apertura della M4 ha portato aumenti del 15-20% nelle zone servite. Il pattern che osservo è questo: Anno 0 (apertura fermata) → Anno 1-2: +8-12% prezzi nel raggio di 500 metri → Anno 3-4: stabilizzazione → Anno 5+: allineamento con zone limitrofe. Se state cercando un investimento, guardate le future estensioni della M4 e della futura linea rosa.
Meglio comprare in centro o in periferia a Milano?
Dipende dalle vostre priorità. Il centro offre comodità e prestigio, ma prezzi 3-4 volte superiori. La periferia ben collegata (vicino a metro o passante) offre spazi più ampi allo stesso budget. Il mio consiglio: per famiglie con bambini, semi-centro o periferia servita. Per professionisti single, valutate il risparmio di tempo nei trasporti — a volte pagare di più per stare vicino al lavoro conviene.
La prossima mossa per chi cerca casa a Milano
Checklist prima di fare un’offerta
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Verificate il prezzo mediano della via specifica, non solo del quartiere -
Controllate le transazioni recenti nella zona (ultimi 6 mesi) -
Calcolate il margine di trattativa realistico (5-12% a seconda della zona) -
Valutate l’impatto delle future infrastrutture (metro, rigenerazioni)
I numeri che avete letto in questo articolo sono un punto di partenza, non una verità assoluta. Ogni immobile ha la sua storia, i suoi difetti nascosti, i suoi punti di forza che nessuna statistica può catturare. Prima di prendere qualsiasi decisione, fatevi due domande: state confrontando mele con mele? E avete verificato i prezzi reali di vendita, non solo quelli degli annunci? RealAdvisor può aiutarvi con la seconda domanda. Per la prima, serve un sopralluogo — e un po’ di sano scetticismo verso chi promette affari troppo belli per essere veri.
Precisazioni sui dati immobiliari
I prezzi indicati sono medie e mediane che possono variare significativamente per singolo immobile. I dati di mercato sono soggetti a variazioni rapide. Ogni transazione richiede una valutazione specifica. Per decisioni importanti, consultate un agente immobiliare abilitato o un consulente immobiliare.